Faut-il investir en Bourse ou dans l’immobilier ? Une étude surprenante (Immoweb)

L’étude Immoweb révèle des résultats surprenants sur 25 ans !

C’est un dilemme bien connu des épargnants et investisseurs : placer son argent dans la Bourse, avec ses rendements souvent plus rapides mais volatils, ou miser sur la brique, réputée plus stable et soutenue par l’effet de levier du crédit immobilier.

Immoweb, la plateforme incontournable de l’immobilier, a analysé la performance de ces deux options sur 25 ans, en comparant un investissement immobilier à un placement équivalent dans le BEL 20 GR (incluant les dividendes réinvestis).

Les principaux enseignements

• Des frais d’entrée lourds pour l’immobilier
  En Belgique, acheter un bien implique environ 15 % de frais en plus du prix du bien (droits d’enregistrement et notaire).
  En comparaison, chaque euro placé en Bourse peut travailler immédiatement. Résultat : il faut en moyenne 4 ans et 7 mois pour que la valeur nette d’un bien couvre ces frais.
  
• Un rattrapage progressif
  Malgré ce handicap initial, l’immobilier rattrape la Bourse au bout de 18 ans et 2 mois en moyenne dans les communes où il surpasse le marché boursier. Il faut de la patience mais bon, la patience, ça paie !

• Un bilan contrasté selon les régions
  • Dans 17 communes sur 30 étudiées, l’immobilier a généré plus de richesse que la Bourse sur 25 ans. Une belle majorité !
  • À Bruxelles, par exemple, 14 communes (Saint-Josse, Schaerbeek, Anderlecht, etc.) ont battu la performance du BEL 20, grâce à des prix accessibles et une bonne progression des loyers.
  • À Anvers, la croissance annuelle des prix (+3,7 %) en fait la ville la plus performante.
  • En Wallonie, seule Liège dépasse le BEL 20, mais après 23 ans.
• Des écarts bien écartés
  Au terme de 25 ans :
  • Dans les communes gagnantes, l’immobilier rapporte en moyenne 395 348 €, soit +15 % par rapport au BEL 20.
  • Dans les moins performantes, le patrimoine immobilier reste important (331 619 € en moyenne), mais environ –17 % par rapport à la Bourse.

L’immobilier, c’est surtout la puissance de l’effet de levier

Deux mécanismes expliquent la performance immobilière :

• Les loyers aident à rembourser le crédit, augmentant progressivement la part nette de l’investisseur.
• L’effet de levier du prêt : une hausse du prix du bien profite à l’ensemble de sa valeur, pas seulement à l’apport initial.

Bourse, ce sont surtout la flexibilité et la liquidité

Investir en Bourse, c’est :

• Un accès immédiat à la performance, sans frais d’entrée élevés.
• Une liquidité totale : vos parts peuvent être revendues en un clic, contrairement à l’immobilier.
• Mais une volatilité plus forte et une dépendance aux cycles économiques.

Alors, que choisir ?

• Immobilier : idéal pour ceux qui cherchent un actif tangible, capable de générer un patrimoine solide à long terme, à condition d’accepter les frais de départ et de bien choisir la localisation.
• Bourse : plus adaptée aux investisseurs recherchant flexibilité, diversification et rendement immédiat, avec un horizon de placement de long terme pour lisser la volatilité.

En réalité, la réponse n’est pas binaire. Comme le montre l’étude, diversifier entre Bourse et immobilier reste souvent la meilleure stratégie pour combiner rendement, stabilité et sécurité.